李某訴陜西某商貿(mào)公司租賃合同糾紛案
—— 承辦律師：晁仲鋒、文曉琴
編者按：
誠實信用原則是民商事活動中參與者應(yīng)遵循的基本行為準(zhǔn)則，雙方均應(yīng)按照合同約定的權(quán)利義務(wù)履行合同，而不能隨意解除。行使合同解除權(quán)必須符合約定或法律規(guī)定的解除條件，且解除的方法、程序及期限符合法律規(guī)定，更不能故意制造對方違約情形，低成本解除合同，擾亂市場交易秩序。
本案要旨
合同解除分為約定解除與法定解除。本案雙方當(dāng)事人在簽訂的《商鋪租賃合同》及補充協(xié)議中明確約定了雙方解除合同的條件及承擔(dān)的違約責(zé)任，應(yīng)適用約定解除。租賃合同是雙務(wù)法律行為，需要合同雙方既要履行義務(wù)，又要接受權(quán)利，若以消極接受權(quán)利為由，主張對方未履行義務(wù)，構(gòu)成違約，法院不予認(rèn)可。
案件事實
2016年8月旬，張某自稱其為某拓展中心選址經(jīng)理，與陜西某商貿(mào)公司負責(zé)人多次微信溝通，擬承租陜西某商貿(mào)公司1層302商鋪，開辦燒烤店。張某與陜西某商貿(mào)公司負責(zé)人前期對租賃合同中租金及繳費方式、租期、配套等內(nèi)容均進行了多次磋商，由李某2016年10月21日與陜西某商貿(mào)公司簽訂《商鋪租賃合同》及補充協(xié)議，約定由李某承租涉案商鋪，租賃期限為62個月，自計租日開始計算，即自2016年10月22日起至2021年12月21日止；月租金48元/㎡，月設(shè)備裝修使用費32元/㎡；裝修免租期60日，分5年抵扣優(yōu)惠；租金及設(shè)備裝修使用費逐年遞增；合同簽訂當(dāng)日，承租人應(yīng)繳納相當(dāng)于1個月的月租金及設(shè)備裝修使用費25600元的履約保證金，及首年租金及設(shè)備使用費即307200元。另，雙方約定的違約責(zé)任與本案爭議有關(guān)的主要內(nèi)容有：1、出租方應(yīng)于合同約定的租賃期限開始之日向承租方交付商鋪，如未能按約定時間交付的，每逾期一日，出租方按合同租金總額的千分之一向承租方支付違約金，違約金不足以彌補承租方損失的，出租方須賠償承租方因此產(chǎn)生的實際損失，且裝修免租期、租期相應(yīng)順延。逾期交付超過15日，承租方有權(quán)解除合同，出租方應(yīng)退還承租方全部費用，并按合同租金總額的1%向承租方支付違約金，違約金不足以彌補損失的，出租方須賠償承租方的實際損失；2、承租方提前90日書面通知出租方，經(jīng)出租方同意可以提前解除合同，或者因承租方違約而提前終止合同的，履約保證金不予返還，另承租方應(yīng)再向出租方支付相當(dāng)于雙倍的月租金、設(shè)備使用費的違約金，同時應(yīng)補交免租優(yōu)惠的相應(yīng)租金及設(shè)備使用費。
2016年10月22日，李某向陜西某商貿(mào)公司轉(zhuǎn)賬支付了履約保證金及首年房租共計332800元。張某對包含《商鋪租賃合同》原件、補充協(xié)議、房租收據(jù)、履約保證金收據(jù)等涉案商鋪資料簽收單文件資料進行簽收。
2016年11月7日，李某委托律師向陜西某商貿(mào)公司發(fā)出律師函稱，因陜西某商貿(mào)公司未按照約定時間交付涉案房屋，逾期超過15日，構(gòu)成違約，李某要求解除《商鋪租賃合同》及補充協(xié)議，退還已支付的租金及履約保證金，并按合同租金總額的1%支付違約金。
2016年11月10日，陜西某商貿(mào)公司回函稱，合同簽訂時，該商鋪具備隨時交房的條件，李某稱要去外地，要求鑰匙由物業(yè)部代管，陜西某商貿(mào)公司不存在違約行為，不同意解除合同。
2017年2月12日，陜西某商貿(mào)公司向李某發(fā)出解除合同通知。
2017年2月28日李某向法院提起訴訟，請求判令陜西某商貿(mào)公司返還其已付租金307200元及履約保證金25600元，支付違約金15667.2元，訴訟費由陜西某商貿(mào)公司承擔(dān)。
爭議焦點
1、李某與張某之間是否存在表見代理或者事實上的委托代理關(guān)系？
2、陜西某商貿(mào)公司是否存在逾期交房的違約行為？
3、雙方簽訂的《商鋪租賃合同》及補充協(xié)議何時解除及解除的法律后果？
律師意見
1、提起反訴。反訴是指在一個已經(jīng)開始的民事訴訟程序中，本訴的被告以本訴原告為被告，向受訴法院提出的與本訴有牽連的獨立的反請求。是本訴被告所享有的重要權(quán)利，是保障本訴被告人民事權(quán)益的一項重要制度。承辦律師認(rèn)為李某以故意等待15日未交付鑰匙為由發(fā)函解除合同，目的是為了低成本解約，把責(zé)任推到陜西某商貿(mào)公司，顯然是惡意解除合同。根據(jù)雙方合同約定，真正的違約方應(yīng)為李某，遂提起反訴，把握案件主動權(quán)，請求判令李某支付合同解除前的租金94720元（從2016年10月22日至2017年2月12日）；履約保證金25600元不予退還；支付違約金51200元；承擔(dān)租金優(yōu)惠3413元（按4天計算）；反訴費由李某承擔(dān)。
2、搜集并強化證據(jù)，確認(rèn)李某與張某之間形成表見代理。表見代理是指行為人雖無代理權(quán)，但由于本人的行為，造成了足以使善意第三人相信其有代理權(quán)的表象，而與善意第三人進行的、由本人承擔(dān)法律后果的代理行為。張某及設(shè)計人員與陜西某商貿(mào)公司工作人員微信溝通，為強化此證據(jù)，及時進行公證，以確保微信證據(jù)的效力，因李某不承認(rèn)認(rèn)識張某，為案件的進展帶來了困難，律師積極搜集相關(guān)證據(jù)，調(diào)查西安市多家某烤肉連鎖店選址、簽約的過程，結(jié)果均為叫張某的人進行洽談，簽收資料，李某進行承租，對李某與張某之間形成表見代理進行確定。
3、承租人未將鑰匙拿走，并不能單方面的認(rèn)為出租人未交付房屋，構(gòu)成違約。首先，涉案商鋪在雙方簽訂商鋪租賃合同之前，處于空置狀態(tài)，具備隨時交房的條件。其次，根據(jù)設(shè)計師以及張某微信截圖，印證了李某因外出辦事，將鑰匙留在物業(yè)處，以供裝修設(shè)計人員領(lǐng)取方便裝修的事實。最后，交房與收房行為相互對應(yīng)存在，陜西某商貿(mào)公司交房亦需要李某收房予以配合，李某對約定的交房日期至逾期15天之內(nèi)，未向陜西某商貿(mào)公司提出對收房有任何異議。因此，在租賃合同的履行過程中，交付及接收租賃標(biāo)的物均需要出租人、承租人積極的履行各自的義務(wù)，承租人不能因消極接收涉案標(biāo)的物而主張出租人存在違約行為。
4、合同解除權(quán)行使的方式及法律后果。雙方簽訂的《商鋪租賃合同》及補充協(xié)議明確約定了承租方解除合同的2個條件。一是“出租方應(yīng)于合同約定的租賃期限開始之日向承租方交付商鋪，……逾期交付超過15日，承租方有權(quán)解除合同。”二是“承租方提前90日書面通知出租方，經(jīng)出租方同意可提前解除合同。”因陜西某商貿(mào)公司并未逾期交付，李某于15日后發(fā)函解除合同的效力應(yīng)適用第二個解除條件，即需出租方同意才可解除。陜西某商貿(mào)公司于2016年11月10日回函，明確表示不同意解除合同，因此，并未發(fā)生合同解除的效力。陜西某商貿(mào)公司于2017年2月12日亦向李某發(fā)出解除合同的通知，即其同意李某解除合同，但根據(jù)《商鋪租賃合同》及補充協(xié)議約定，其效力應(yīng)于發(fā)出通知90日后生效，合同予以解除。
本案為因承租人原因提前解除合同，依據(jù)雙方簽訂的商鋪租賃合同及補充協(xié)議，李某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
判決結(jié)果
本案經(jīng)一審、二審、發(fā)回重審、二審后，二審法院維持原判，判令陜西某商貿(mào)公司于判決生效之日起十日內(nèi)退還李某165547元，駁回李某的其他訴訟請求，駁回陜西某商貿(mào)公司的其他訴訟請求。
法律依據(jù)
《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”
《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
END
承辦律師|晁仲鋒、文曉琴
文|文曉琴
責(zé)編|劉志強
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